Как передать в залог имущество, находящееся в долевой собственности?

Правом собственности в субъективном смысле может обладать как одно лицо, так и несколько лиц (общая собственность). Несколько лиц могут обладать правом собственности на объект как на условиях долевой собственности, так и совместной. Отношения, которые охватывают возникновение, изменение и прекращение общей совместной собственности довольно специфичны, поскольку являются особенностью российского правопорядка и проявлением его исторической самобытности. В связи с этим стоит остановиться на регулировании именно общей долевой собственности, а именно на ситуациях, когда необходимо оформить залог на имущество, находящееся в долевой собственности.

На практике данный вопрос в последнее время вызывает множество проблем, поэтому необходимо разобраться в основных его тонкостях, чтобы в будущем предотвратить неблагоприятные последствия для себя и остальных долевых собственников.

1. Общая характеристика долевой собственности

 Если говорить о легальном понятии общей долевой собственности, то оно закреплено в п. 2 ст. 244 ГК. В соответствии с ней, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Причем согласно позиции ВАС РФ, изложенной в п. 3 Постановления от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо сразу же оговориться, что на доли делится не сама вещь как материальный объект, а право собственности на нее. Так, например, ½ права собственности на вещь будет означать не ½ от физической величины этой вещи, а от права собственности на нее определенного лица.

 

По общему правилу, закрепленному в ст. 244 ГК, общая собственность презюмируется долевой, если в законе не сказано иного (как, например, для общей совместной собственности супругов или членов КФХ).

 

2. Условия передачи в залог имущества, находящегося в долевой собственности

Главное, что необходимо знать долевому собственнику при возникновении ситуации, когда нужно передать имущество в залог это то, что ему потребуется соглашение всех участников долевой собственности на такую передачу.

В каком виде должно быть выражено такое соглашение? Специальных норм, регулирующих этот момент в ГК не содержится, поэтому нужно исходить из того, что соглашение может заключаться в произвольной форме.

В таком случае может возникнуть следующий вопрос: что же будет, если не соблюсти обязательное условие о согласии всех собственников долевого имущества на передачу его в залог?

В таком случае другие собственники смогут признать сделку недействительной. Причем практика в настоящий момент неоднообразна, поскольку такие сделки признают недействительными как по основаниям оспоримости  (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2021 № Ф07-1019/2021), так и по основанию ничтожности (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2019 № Ф07-17391/2018).

3. В каком порядке необходимо заключать договор залога имущества в долевой собственности?

 

Специальных правил здесь нет, поэтому необходимо руководствоваться общими положениями ГК. Так, в договоре необходимо будет согласовать его существенные условия. В данном случае, это условие о предмете (наименование объекта, который передается в залог и его количество). Удобнее было бы заключить договор залога имущества, сразу же включив в него в виде приложения соглашение всех долевых собственников на передачу имущества в залог.

 

Если же по каким-либо причинам так сделать не удалось, то нужно будет очень внимательно посмотреть, не противоречит ли договор залога соглашению всех долевых собственников о передаче имущества в залог, поскольку в противном случае у долевых собственников появится право оспорить такую сделку.

 

4. Форма договора залога имущества, находящегося в долевой собственности и его регистрация

• Форма договора залога движимого имущества:

Если заключается договор залога движимого имущества, то будет вполне достаточно простой письменной формы. Обязательной регистрации такой залог не требует. Однако п. 4 ст. 339.1 ГК предусмотрено, что такой залог может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате. Конечно, для избежания лишних проблем в будущем, можно было бы рекомендовать при заключении договора залога движимой вещи все же его регистрировать.

• Форма договора залога недвижимого имущества:

Согласно подп. 1 п. 1.1. ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Таким образом, удостоверять договор у нотариуса в таком случае необязательно и это является исключением из общего правила.

Что касается регистрации залога недвижимого имущества, то законом она предусмотрена как обязательная. Ипотеку имущества в долевой собственности нужно регистрировать в общем порядке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Заявление от имени залогодателя должны подписать все участники долевой собственности или их представитель (п. 3 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310).

 

 

Подробнее в источнике