Предварительный договор и его применение

Предварительный договор представляет собой обязательство, в соответствии с которым стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

По своей правовой природе он относится к договорам организационного характера, направленным на упорядочение отношений сторон, либо же на создание предпосылок для их взаимодействия в будущем (в отличие от договоров имущественного характера, прямо направленных на перемещение товарных ценностей).

Данный вид договора имеет определенное сходство с также распространенными в обороте условными сделками. Принципиальное их отличие будет заключаться в том, что предварительный договор порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить основной договор под угрозой судебного принуждения. Между тем, при совершении условной сделки, условие, в зависимость от которого поставлено возникновение (или прекращение) прав и обязанностей сторон может и не состояться.

Можно обнаружить сходства предварительного договора и с рамочным договором. Между тем, рамочный договор не порождает обязательств по заключению в будущем основного договора, а направлен на формирование общих условий обязательственных отношений, которые могут быть конкретизированы в других, отдельных договорах.

В чем же заключается суть предварительного договора и когда может возникнуть необходимость в его заключении?

Обычно стороны прибегают к заключению предварительного договора в том случае, когда не могут пока определиться с какими-либо условиями основного договора (например, со сроком), но при этом желают укрепить уверенность в том, что в будущем у них возникнут обязательства по отношению друг к другу. Таким образом, у сторон появляется определенная гарантия, что сделка будет точно совершена.

При этом, если стороны заранее знают условия основной сделки (например, договора купли-продажи), но по каким-либо причинам вещи, составляющей предмет передачи по договору еще не существует, то целесообразнее было бы заключить договор купли-продажи будущей вещи, поскольку это значительно сократит издержки и позволит заключить лишь один договор вместо двух.

Что необходимо для признания предварительного договора заключенным?

Для признания предварительного договора заключенным необходимо установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

При этом важно отметить, что отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора, помимо его предмета, не должно свидетельствовать само по себе о незаключенности предварительного договора, ведь стороны вправе согласовать недостающие условия уже при заключении основного договора.

Необходимо отличать предмет основного договора и предмет предварительного договора. Ключевое различие в том, что предметом предварительного договора будет являться обязательство сторон заключить будущий договор (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7).

Судебная практика долгий период не признавала возможность заключения договора купли-продажи будущей вещи, поэтому предварительные договоры были особенно актуальными. Почему так происходило? Возможно, из-за того, что суды долгий период времени не хотели признавать существование в российском праве распорядительных сделок как таковых.

По сути, принять на себя обязательство передать вещь (обязательственная сделка), которой еще не существует в природе не значит, что такое обязательство сразу должно считаться недействительным. Невозможна для исполнения как раз будет распорядительная сделка по передаче данной вещи, но при этом само обязательство является действительным. При невозможности его исполнения, кредитор потом сможет взыскать убытки с должника. В этом и есть практическая необходимость выделения распорядительных сделок в российском праве (подробнее об этом см. статью А.В. Егорова «Распорядительные сделки: выйти из сумрака»).

Об актуальной судебной практике и основных вопросах, возникающих в сфере применения конструкции предварительного договора

Как известно, правопреемство бывает двух видов: сингулярное и универсальное. В порядке универсального правопреемства (например, при наследовании) к правопреемнику переходят как права, так и обязанности правопредшественника.

Так, в случае, если наследодатель заключал предварительный договор по купле-продаже недвижимого имущества, то обязанность заключить предварительный договор на согласованных сторонами условиях должна переходить к его наследникам (в случае принятия наследства), однако суды иногда совершают ошибки, квалифицируя требование по предварительному договору как связанное с личностью должника.

Примером может являться дело, которое попало на рассмотрение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 13.04.2021 № 4-КГ21-3-К1).

В данном деле между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Во исполнение условий предварительного договора по расписке была передана сумма задатка в размере 1 200 000 руб.

В дальнейшем покупатель умер, не успев исполнить свои обязательства по договору. Далее наследники обратились в суд с требованием о возврате суммы задатка, переданной по предварительному договору как неосновательного обогащения. Однако продавец по почте прислал истцам предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости.

Истцы же полагали, что данное предложение является понуждением к заключению договора и носит незаконный характер, поскольку смерть покупателя, наступившая после заключения предварительного договора является обстоятельством, за которое ни одна из сторон обязательства ответственности не несет, в связи с чем исполнение данного обязательства невозможно.

Самое интересное в этом деле было то, что суды апелляционной и кассационной инстанции приняли решение в пользу истца, аргументируя свои правовые выводы тем, что исполнение обязательства могло быть исполнено лично покупателем, поскольку неразрывно связано именно с его личностью.

Верховный суд, не согласился с суждениями судов апелляционной и кассационной инстанции, сделав очень важный вывод, который послужит основой для дальнейшего формирования правильной практики.

Во-первых, Верховный суд делает вывод о том, что в состав наследства не входят права и обязанности, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя, в частности, право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается законом.

Между тем, обязательство из предварительного договора не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим имущество.

Во-вторых, Верховный суд указал, что волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления покупателя, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.

Краткий вывод из приведенного дела:

Обязательства по предварительному договору не носят характер тесно связанного с личностью (как, например, выплата алиментов), поэтому данное обязательство в рамках универсального правопреемства будет переходить к наследникам.

Следующий вопрос может возникнуть относительно формы предварительного договора

Необходимо обратиться к п. 2 ст. 424 ГК, который устанавливает обязательность письменной формы предварительного договора. Несоблюдение правил о письменной форме договора (заключение договора в устной форме) повлечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (пункт 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

К примеру, если стороны заключают предварительный договор аренды, который они намерены заключить на срок более года (в этом случае основной договор будет требовать государственной регистрации), то в таком случае предварительный договор не нужно будет регистрировать, однако потребуется письменная форма.

Важная практика была сформирована Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.12.2014 по делу № 78-КГ14-29

При рассмотрении данного дела в апелляционной инстанции суд сделал вывод о том, что отношения, возникающие из заключенного сторонами предварительного договора не регулируются законодательством о защите прав потребителей, поскольку до заключения основного договора фактически не являются взаимоотношениями продавца и покупателя.

Верховный суд указал, что такие выводы основаны на неверном толковании норм материального права. Потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы или услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы или услуги).

Ошибка суда апелляционной инстанции в применении норм материального права повлекла неправильное разрешение спора как в части требований о компенсации морального вреда, так и в части требований о возмещении убытков.

Краткий вывод из приведенного дела:

На правоотношения сторон, складывающиеся в связи с заключением предварительного договора распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, что влечет приобретение дополнительных гарантий слабой стороной в подобного рода договорах.

Таким образом, конструкция предварительного договора позволяет сторонам, пока не определившимся с конкретными условиями договора, укрепить уверенность в том, что в будущем у них возникнут обязательства по отношению друг к другу. Учитывая его организационный характер, он не направлен на товарообмен, но при этом позволяет прогнозировать его на будущее время, поскольку имеется возможность принуждения, что и отличает этот договор от сходных (например, от рамочного договора или от сделок под условием).

 

 

 

 

 

 

 

Подробнее в источнике